Objektsteuerung ist die bewusste Optimierung der Kosten-Erlöse eines Objektes, wirksam über die gesamte Vertragslaufzeit.
In der Gebäudereinigung geht es um die optimale Abstimmung objektgebundener Leistungen, Tätigkeiten und Aktivitäten. Sie wirkt über die gesamte Vertragslaufzeit. Ziel ist es, Objekte zielgerecht und nachhaltig, zu tiefsten Gesamtkosten, in hoher Qualität und Leistungseffizienz zu betreuen und zu bearbeiten.
Eine effiziente Objektsteuerung optimiert auf diese Weise den gesamten Leistungsin- und – output für ein Objekt. Es richtet dabei den „Blick auf das Ganze“ und beschäftigt sich nicht nur mit Einzelaspekten wie beispielsweise der Objektversorgung oder der Umstellung einer bestimmten Leistungsart. Es begleitet und optimiert alle Bereiche und Phasen des Leistungssystems für ein Objekt, d.h.:
•die Bewertung und Bestimmung der eingesetzten Leistungspakete
•die Objekteinrichtung
•die Sicherung der Personalleistung
•die Verfügbarkeit, Auslastung und Instandhaltung, den Energieverbrauch und das Umweltverhalten von eingesetzter Technik und Chemie
•die Außerbetriebnahme, den Rückbau und die Entsorgung von Objektresten bei Objektaufgabe •die Aufbauorganisation und sämtliche organisatorischen Abläufe der Kundenbetreuung
Ein Leitmotiv für die Objektsteuerung neben der Kundenzufriedenheit muss sein: Geld, Zeit und Nerven sparen, indem man
•Transparenz im Objektgeschehen
schafft,
•Leistungsparameter optimiert,
•Entscheidungsstrukturen
vereinfacht,
•Verantwortlichkeiten klärt,
•den Betreuungsprozesse für das Objekt strafft und
•Objektrisiken minimiert.
Objektsteuerung ermöglicht dadurch
•Einsparungen von Kapitaleinsatz
und Kosten,
•höhere Leistungseffizienz und
Auslastung der Ressourcen,
•Beiträge zur nachhaltigen
Werterhaltung der
Objekteinrichtungen und
•erhöhte Objektrendite
über den gesamten Lebenszyklus
eines Objektes aus Sicht des
Dienstleisters.
Objektsteuerung kann auch dazu
beitragen, das Objekt selbst – ob
Gebäude, Maschine,
Industrieanlage, Räume oder
Verkehrsmittel – repräsentativ zu
machen, mit anderen Worten: es
beeindruckt durch „Glanz und
Reinheit“ und damit den Kunden
in seiner Meinung über den
Dienstleister. Grundlage hierfür
ist das richtige
Reinigungskonzept.
Objekte sind aus Sicht des Kunden (Nutzer oder Eigentümer) meist kein Selbstzweck. Sie erzielen keinen direkten Ertrag, sondern sind Mittel zum Zweck. Der Objektertrag resultiert aus dem Nutzen, für den sie eingesetzt werden: Arbeiten in einem Bürogebäude, Mobilität ermöglichen auf der Strasse, Produkte fertigen auf einer CNC- Maschine. Wenn diese Geschäftsprozesse unbeeinträchtigt verlaufen, verbessert sich ihr Ertrag. Reinigungsleistungen basierend auf einer effizienten Objektsteuerung können hierzu ihren Beitrag leisten.
Eine effiziente Objektsteuerung ist heute für jedes größere Unternehmen unverzichtbar.
Zurück zur Erlös-Kosten- Situation eines Objektes (sprich: DB1 über die direkten Kosten): Die Ermittlung der direkten Kosten ist nicht immer einfach, aber unabdingbar: nur die konzertierte Konzeption und Bearbeitung der Objekte stellt deren optimale Rendite sicher. Deshalb muss die Objektsteuerung vorrangig auf die operative Ebene eines Objektes wirken: Leistung, Personal, Material, Energie.
Die Renditeoptimierung beginnt schon bei der Planung. Die Kostenbeeinflussung bei der
Objektausstattung (Material, Geräte, Maschinen, Personal, Kommunikationstechnik,…) ist groß. Letztlich ist der Entscheid für die eingesetzte Reinigungstechnik und -chemie wegweisend für den wirtschaftlichen Erfolg sein. Einfluss auf die Ausstattung eines Objektes ist die Frage nach dem wahrscheinlichen Bestand des Objektes als Auftrag, einer möglichen Umnutzung, Erneuerung oder Sanierung. Die mögliche spätere Weiterführung, das Erhaltungsmanagement und/oder die Leistungsdaten werden prognostiziert und in die Planung integriert. Ebenso sind Qualitätsparameter zu bestimmen. Mitentscheidend ist auch die Reaktion auf unerwartete Ausfälle des eingesetzten Leistungssystems (3M). Nicht- Verfügbarkeit von Mensch- Maschine-Material ist ein bedeutender Kostenfaktor der Objektkosten.
Auf der Leistungsebene ist die enge Abstimmung der Stellen entscheidend, die verantwortlich sind für die Betreuung und Bearbeitung des Objektes. Hier sind zum Beispiel Fragen zu beantworten wie:
•Wie wird die
Überdimensionierung des
Chemieeinsatzes verhindert?
•Kann die technische
Lebensdauer von Maschinen und
Geräten an die Vertragsdauer des
Objektes angepasst werden?
•Wie können Kosten durch
Kapazitätsschwankungen
verringert werden?
•Welche Ausfallquoten (Personal)
sind zulässig und wie lassen sich
die Kostenfolgen daraus
minimieren (Ersatz, Springer)?
•Wird die höchste Effizienz
technischer Geräte durch
langlebige Komponenten erreicht
oder durch kurzlebig,
wartungsfreie und leicht
austauschbare? – Welche Lösung
führt zu welcher
Instandhaltungsstrategie und
welche Erhaltungsmaßnahmen
(Wartung, Pflege, Inspektion)
folgen daraus?
•Welche Wechselwirkungen
bestehen zwischen dem Einsatz
bestimmter technischer
Komponenten und dem
Energieverbrauch sowie den
Emissionen?
•Ist das Objekt gesamthaft
ökologisch und ökonomisch
nachhaltig?
Bezogen auf die Betreuung von Objekten in hinsichtlich Intensität und Zeitaufwand bestehen zwischen Objekttypen naturgemäß Unterschiede (Bürohausreinigung oder Industriereinigung). Diese müssen berücksichtigt werden und sind wichtig für die angewandte Methodik der Objektsteuerung. Einfluss nehmen auch die veränderlichen Anforderungen an die Leistung (ergebnisorientierte anstatt Standardleistung), die Leistungsverteilung selbst (abhängig von Belegung und Raumaufteilungen in Gebäuden), Kapazitätsauslastungen, Marktanpassungen, signifikante Kostenverschiebungen und unternehmerische wie gesetzliche Auflagen.
Grundsätzlich besteht das Ziel, zur Erhaltung der Objektrendite den kontinuierlichen Wertverzehr und Leistungseinsatz auszugleichen. Das operative Objektsteuerung passt dafür die Maßnahmen den veränderten Rahmenbedingungen (ob objektbezogen, leistungsrelevant oder gesetzeskonform) an und stimmt diese mit den ausführenden – internen und externen – Instanzen ab. Dabei ist zwischen präventiven und korrektiven Maßnahmen zu unterscheiden.
Die Steuerung des Objektes sollte einer Stelle übertragen sein. Nur eine einzige Person kann eine ganzheitliche, ungeteilte Verantwortung (Key-Account) übernehmen, mit allen Vor- und Nachteilen. Es werden Doppelspurigkeiten vermieden und Partikulärinteressen sonstiger unternehmensinterner Stellen ausgeschlossen. Es entstehen saubere, klar lösbare und kontrollierbare Schnittstellen zwischen Innen- und Außendienst. Letztlich kann dem Postulat der Kundenorientierung bestmöglich Rechnung getragen werden.